Valutazione di un immobile usato: ecco come fare

Valutazione di un immobile usato: ecco come fare

Valutare un immobile non è un’operazione semplicissima, poiché sono tanti i parametri da prendere in considerazione. 

Anzitutto bisogna tenere ben presente la tipologia d’immobile in questione: residenziale, commerciale, ufficio, magazzino, casa indipendente, villa o di lusso. A questa prima considerazione va affiancata anche una valutazione della storicità dell’edificio, dell’efficienza energetica e del valore di mercato in base alla zona e alle compravendite effettuate in quell’area.

Il meccanismo sembra abbastanza complicato, perché i dati paiono essere quasi estrapolati da un cilindro, ma non è così: ci sono stime oggettive a cui si possono attribuire dei coefficienti, che ci consentono di stabilire se l’immobile di nostro interesse è in vendita a un prezzo congruo, oppure se la valutazione della casa che desideriamo mettere sul mercato può essere corrispondente al valore di mercato.

Una formula matematica per la valutazione dell’immobile usato.

Per avere la certezza che una valutazione immobiliare sia stata fatta correttamente e che non stiamo strapagando o svendendo una proprietà, un valido aiuto ce lo offre la matematica.

In tal senso, il valore di mercato si stabilisce in questo modo:

Valore di Mercato= superficie comm. x quotazione mq x coefficienti di merito

Che cos’è e come si calcola una superficie commerciale?

Sempre parlando di numeri, la superficie dell’immobile può essere misurata in modo semplice. Quando leggiamo gli annunci immobiliari, di solito vengono segnalati i metri quadri, ma in realtà la misura da prendere è quella della superficie calpestabile, unita alla superficie delle pertinenze dell’immobile.

Nel caso di un immobile residenziale, la superficie commerciale include i muri perimetrali, i balconi, le terrazze o eventuali giardini. Il calcolo parte dalla superficie calpestabile, a cui si aggiunge la misura dei muri perimetrali. Quest’ultima viene calcolata aggiungendo il 5% della superficie calpestabile.

Le pertinenze esterne incidono solo per il 30-33% della loro superficie; quindi, se abbiamo un appartamento che internamente misura 100 mq e ha 20 mq di balcone, la somma totale delle superfici non ci restituirà 120 mq, ma 106. Anche giardini e terrazzi vengono calcolati con lo stesso criterio.

Che cos’è e come si determina la quotazione a metro quadro?

Il prezzo di un immobile deve essere proporzionale alla superficie commerciale. La quotazione prende in considerazione l’unità in mq ed è dipendente da diversi fattori.

I prezzi degli immobili al metro quadro possono variare dal centro di una città alla periferia e di città in città. 

La quotazione al metro quadro degli immobili è consultabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che mette a disposizione una banca dati che elabora le quotazioni in base ai prezzi di vendita degli immobili.

La banca dati è organizzata per città e zone metropolitane, per cui, una volta inseriti i dati di interesse, possiamo conoscere il reale valore di mercato al metro quadro.

E’ importante prendere in considerazione questi parametri anche quando si è indecisi se vendere o locare una proprietà, così da stimare gli eventuali benefici derivanti dalle due differenti transazioni.

Quali sono i coefficienti di merito e come incidono sul prezzo finale?

Veniamo ora a un altro tema particolare, quello dei coefficienti di merito, ossia quelle caratteristiche che possono non solo aggiungere, ma anche sottrarre qualcosa al prezzo dell’immobile.

I coefficienti di merito possono essere calcolati in base al piano. In tal senso, svolge un ruolo fondamentale l’ubicazione dell’immobile. Per esempio, all’interno di un condominio, un  piano terra varrà meno di un attico, ma un appartamento a un piano alto senza ascensore sarà sicuramente penalizzato rispetto a un piano alto raggiungibile con ascensore.

L’età e le condizioni dell’edificio possono incidere sul prezzo finale, perchè l’acquirente dovrebbe poter sostenere costi di risanamento, per cui se lo stato dell’immobile è scadente, il suo valore subirà un decremento in base alla storicità dell’edificio.

Lo stato di conservazione dell’immobile è un altro dato da valutare. Nel caso di un immobile da ristrutturare, il valore di mercato può essere abbattuto del 10%. Se l’immobile è ristrutturato di recente, e quindi abitabile da subito, può essere applicato un incremento sul prezzo del 5%.

Esposizione ed eventuale posizione panoramica possono aggiungere prestigio all’immobile. Così come un immobile luminoso può essere gestito in maniera più conveniente per il venditore rispetto a uno con scarsa luminosità.

L’impiantistica, e in particolare il riscaldamento, può incidere sul prezzo. Un immobile con riscaldamento autonomo può essere quotato il 5% in più rispetto a uno senza riscaldamento.

Se l’immobile è locato, allora il prezzo può diminuire, qualora il contratto da risolvere preveda ancora 5 o più anni di permanenza dell’inquilino. La situazione è diversa per immobili con locazione transitoria o di breve periodo.

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