Come valutare un immobile da ristrutturare?

Come valutare un immobile da ristrutturare?

Cercare casa richiede abilità e pazienza, e naturalmente un agente immobiliare di fiducia che possa consigliare in maniera concreta e disinteressata i propri clienti. Quando vogliamo acquistare casa, la prima domanda da porci è: di quale budget disponiamo?

Partendo da questo presupposto, si ha ben chiaro il punto di partenza che ci aiuterà a stabilire, al di là di esigenze specifiche, quali sono le soluzioni immobiliari che ci potremo permettere in base alla zona di nostro interesse.

Immobile nuovo o da ristrutturare: cosa conviene?

Il sogno di molti è sicuramente quello di trovare un immobile nuovo, con impianti appena realizzati, senza alcun bisogno di effettuare lavori al fabbricato e così via.

Non sempre, però, questo è possibile; un po’ perché le nuove costruzioni sono spesso dotate di tecnologie di ultima generazione e optional che ne determinano un prezzo più alto; un po’ perché talvolta possono non rispondere al bisogno abitativo del cliente, quindi va ricercata una soluzione più datata oppure non più abitata.

Ma come facciamo a sapere se l’immobile proposto è stato messo sul mercato a un prezzo congruo?

Una casa da ristrutturare: possibilità o un pozzo senza fondo?

Rispetto a una casa utilizzata, ma in buone condizioni o ristrutturata da poco, una casa da ristrutturare può essere una soluzione buona per rilevare sul mercato un immobile a un prezzo più conveniente, e allo stesso tempo per riuscire a personalizzare l’ambiente in base al proprio gusto.

Inoltre, con le detrazioni fiscali e le agevolazioni che consentono di rientrare parzialmente del costo dei lavori sostenuti, in particolare se si effettuano interventi sulla staticità o di efficientamento energetico, allora ristrutturare potrebbe rivelarsi una scelta conveniente.

D’altro canto è necessario stimare i tempi delle lavorazioni e rivolgersi a un’impresa edile che sia in grado di espletare gli adempimenti di legge previsti per la ricezione delle detrazioni. 

Sicuramente ci sono delle tempistiche da tener presenti anche per quanto riguarda la scelta delle finiture e l’area di intervento. Sarebbe opportuno, prima di effettuare un’offerta, far visionare l’immobile a uno specialista delle ristrutturazioni, così da avere una stima dei costi da sostenere, almeno in base all’elenco degli interventi necessari, per escludere la presenza di problemi seri, quali ad esempio la presenza di infiltrazioni e umidità e la formazione di muffe, che sono dannose per la salute. 

Infine, va esaminata anche la presenza di crepe, che potrebbero celare dei cedimenti strutturali, e di materiali quali l’amianto, utilizzato per la fabbricazione delle tettoie.

Come si stima il prezzo di un immobile da ristrutturare?

Ci sono diversi fattori che concorrono nella valutazione di un immobile da ristrutturare. Proviamo a elencare qui sotto la maggior parte:

  • Posizione: l’immobile è in posizione favorevole rispetto a negozi, scuole e servizi. La posizione può determinare anche la rumorosità o la tranquillità dell’immobile.
  • Ampiezza e vani: bisogna calcolare i metri quadrati di una casa per capire come gli spazi possono essere divisi e se risultano in linea con le nostre necessità abitative.
  • Pertinenze: la casa che dispone di giardino, terrazzo, posto auto o box avrà sicuramente un valore maggiore rispetto a una casa con una sola balconata. Ovviamente il prezzo può crescere in base ai plus a disposizione.
  • Stato degli impianti della casa: se sono stati realizzati di recente con materiali a norma o se richiedono una semplice revisione o l’intero rifacimento.
  • Stato degli infissi: se gli infissi presentano tracce di umidità o spifferi è il momento di ripararli o sostituirli, per rendere la casa più calda e isolarla perfettamente da rumori e agenti atmosferici.
  • Opere strutturali da compiere per la ristrutturazione.
  • Stato del fabbricato: se ci sono parti esterne da rimodernare.

In sede di sopralluogo l’agente immobiliare effettua tutte queste valutazioni, studiando anche l’eventuale certificazione energetica dell’immobile. Inoltre, si effettua un confronto con le altre proprietà vendute all’interno dello stesso condominio o nelle adiacenze.

Nella stima precisa del valore immobiliare concorrono le quotazioni Omi, Osservazione del mercato immobiliare, uno strumento utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per verificare i valori degli immobili dichiarati dai proprietari.

Da qui ricaviamo delle stime per le varie tipologie di unità immobiliare, che ci dicono qual è l’importo al metro quadro secondo il quale sono venduti gli immobili residenziali, in edilizia convenzionata e così via.

Inoltre, bisogna considerare dei coefficienti di merito, che sono dei valori numerici, generalmente espressi in punti percentuali, che a seconda delle caratteristiche positive o negative vengono applicati al suo valore di mercato.

I coefficienti che corrispondono ai pregi di una casa ne fanno aumentare il valore, mentre i coefficienti legati a difetti ne abbassano il valore.

Quali sono i coefficienti di merito?

I coefficienti di merito considerati nell’ambito della valutazione di una casa da ristrutturare sono:

  • Stato locativo: se la casa è affittata o abitata al momento della vendita
  • Piano in cui si trova: più alto è il piano, più vale la casa
  • Presenza dell’ascensore: in particolare, se la casa è posta a un piano alto, la presenza dell’ascensore è fondamentale
  • Stato di conservazione: se l’immobile richiede un intervento radicale, un riammodernamento o una revisione
  • Luminosità, esposizione e vista: questi fattori sono importanti perché una casa ben esposta rappresenta un ambiente più salubre
  • Riscaldamento autonomo o centralizzato: anche questa caratteristica incide sul valore e sui consumi dell’immobile

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