Come funziona una trattativa immobiliare?

Come funziona una trattativa immobiliare?

Finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni…adesso però non resta che dare vita alla trattativa che ti consentirà di ottenere l’immobile che desideravi.

In tal senso, affidarsi a un’agenzia immobiliare con personale esperto e scrupoloso che possa portare a buon esito la mediazione è fondamentale per acquistare questo prezioso bene in tutta sicurezza e tranquillità.

Vediamo quali sono i momenti fondamentali che riguardano la trattativa immobiliare.

Come formulare l’offerta per l’impegno dell’acquisto di una casa

Il primo passo da fare per l’acquisto di una casa è formulare un’offerta alla parte venditrice. Possiamo provare a proporre un ribasso sul prezzo, ma l’importante è offrire una cifra che non sia eccessivamente inferiore rispetto alla richiesta. Se ad esempio una proprietà è messa in vendita per 200.000 euro, non possiamo pretendere che la parte venditrice accetti un’offerta da 130.000, con una pesante svalutazione dell’immobile.

Alcune situazioni possono rendere più flessibile la parte venditrice, come per esempio la fretta di liberarsi dell’immobile per un cambio di città o per l’esigenza di acquistare una nuova casa. In questo caso, in base alla categoria di immobile e allo stato dello stesso, l’agente immobiliare potrà consigliare una cifra inferiore guidando il compratore suggerendo i margini di trattabilità.

Prima di offrire una cifra, bisogna essere sicuri che si avrà la possibilità di affrontare la spesa: se quindi in fase preliminare non si dispone dell’intera somma di denaro, è necessario richiedere una consulenza finanziaria per l’acquisto della casa così da stabilire un’idoneità rispetto all’ottenimento del mutuo e l’entità dell’eventuale rata massima che si può corrispondere.

Una volta formulata la proposta, il documento dovrà essere accompagnato da un assegno recante una piccola somma, generalmente di 5.000 euro, che dimostra l’effettiva intenzione di acquistare la casa.

Ovviamente la somma sarà poi detratta, in caso di accettazione dell’offerta, dall’importo di acquisto. In alternativa, se l’offerta è respinta, l’assegno viene restituito all’offerente.

Il controllo della documentazione e il rilascio dell’assegno

In fase di compilazione dell’offerta viene stipulato un vero e proprio preliminare di vendita con le condizioni dettate dalla parte compratrice e l’accettazione delle condizioni di vendita dell’immobile.

In particolare, se l’immobile oggetto dell’acquisto è disabitato, allora non ci saranno problemi se non quello dello sgombero della proprietà qualora siano presenti al suo interno suppellettili e arredi. 

Se invece l’immobile in vendita è anche la residenza del venditore, bisogna venire a un accordo sulle tempistiche entro le quali dovrà essere liberato. Generalmente si concedono sei mesi all’occupante, con eventuali penali nel caso in cui l’immobile non sia liberato nei tempi previsti. Tali penali sono esplicitate anche in fase di rogito.

Una volta compilata l’offerta, l’azione passa alla parte venditrice che può rilanciare o rifiutare. Nel momento in cui l’offerta viene presentata, il venditore non può impegnarsi con altri potenziali acquirenti o valutare altre proposte, ma ha l’obbligo di rispondere prima all’offerta pervenuta, che costituisce un documento con valenza giuridica a tutti gli effetti.

Se l’offerta viene rifiutata si potrebbe provare a rilanciare, oppure, se proprio non c’è margine di trattativa, dirigere la propria attenzione verso un altro immobile.

Cosa fare quando l’offerta viene accettata?

L’offerta è stata accettata: congratulazioni, hai appena acquistato la tua nuova casa! 

Ma quali sono i prossimi passi? Anzitutto la parte venditrice deve sottoporre tutti i documenti dell’immobile alla parte compratrice, per permettere al notaio di effettuare i controlli necessari per evitare che ci siano difformità che possano precludere l’acquisto della casa.

Oltre alla visura catastale, è opportuno verificare la situazione dell’immobile nei riguardi del condominio affinché non risultino pendenze da pagare. 

Allo stesso tempo è necessario controllare che l’immobile non sia stato sottoposto a modifiche sostanziali; oppure se è stato soggetto a un intervento di ristrutturazione, bisogna verificare che gli interventi siano stati opportunamente segnalati alle autorità competenti e la planimetria aggiornata. Se ci sono difformità in planimetria rispetto allo stato dei luoghi, l’immobile potrebbe non passare la perizia per l’ottenimento del mutuo.

Quando ci si affida a un agente immobiliare esperto e qualificato, questi controlli costituiscono mera routine. Se l’agenzia lavora scrupolosamente, non ci dovrebbero essere problemi per la buona riuscita della transazione.

Compromesso e Rogito: come si svolgono?

Dopo l’accettazione dell’offerta e, una volta terminato il controllo dei documenti, si può rilasciare l’assegno d’anticipo. A questo punto si potrà fissare la data del compromesso, se richiesto dalla parte venditrice.

Questo tipo di accordo perfeziona il preliminare: generalmente viene data un’ulteriore somma di denaro, che poi verrà detratta sempre dalla cifra finale. Il compromesso può avvenire sotto forma di scrittura privata oppure con la trascrizione presso il proprio notaio di fiducia.

Il rogito, invece, deve essere per forza effettuato in presenza di un notaio, e l’atto va poi trascritto e depositato all’Agenzia delle Entrate.

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