Affitto con riscatto: di cosa si tratta?

Affitto con riscatto: di cosa si tratta?

Comprare o affittare? Questo è il dilemma per molte persone che si avventurano per la prima volta nel mercato immobiliare. Non tutti sanno, tuttavia, che questo mondo, così complesso e vario, presenta anche altre formule tra cui l’affitto con riscatto.

Questa formula ibrida ridefinisce il concetto di acquisto e affitto, proponendo una soluzione che può essere utilizzata per agevolare, in alcuni casi, l’acquisto di una casa.

Con questo articolo proviamo a fare chiarezza su questa tipologia di contratto.

Cos’è l’affitto con riscatto?

La differenza sostanziale rispetto al classico contratto di affitto è che il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto versando una quota maggiorata ogni mese, a costituzione di un anticipo. Il locatario, una volta assolti i termini di contratto, sarà riconosciuto come il proprietario dell’immobile.

Come si può intuire dal nome, i due attori coinvolti sono sempre un proprietario e un conduttore, identificato nella persona a cui è intestato l’affitto. 

Generalmente questo contratto viene redatto con un preliminare o un patto di futura vendita. Questa tipologia di accordo deve essere sovrintesa da un notaio, che dovrà garantire il rispetto del contratto. 

Nel dettaglio, se il locatario decide di venir meno al patto di futuro acquisto, perderebbe le somme versate, che verrebbero riconosciute al venditore come indennizzo. Ciò non influenza tuttavia il contratto di affitto, che può proseguire secondo le regole stabilite.

In alternativa, si offre all’affittuario la possibilità, ma non l’obbligo di acquistare, secondo la modalità previste da un contratto con diritto d’acquisto.

In questo caso l’affitto con possibilità di acquisto si traduce in un normale contratto di affitto, dopo il quale il conduttore può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile. Il canone anche in questo caso viene maggiorato, per poi essere scalato dalla somma richiesta per la vendita dell’immobile.

C’è una terza opzione ed è chiamata affitto con riscatto con riserva di proprietà. In questo caso siamo di fronte a un contratto di compravendita, che trasferisce l’onere delle imposte a carico dell’affittuario, e l’assunzione della proprietà da parte di quest’ultimo solo quando sarà avvenuto il saldo del prezzo di vendita.

Vista la varietà di tipologie di contratto, quest’ultimo deve avere specifiche precise e condivise che creino un vantaggio sia per la parte venditrice che per la parte acquirente.

Bisogna versare un anticipo? A quale somma deve ammontare?

Come abbiamo detto in precedenza, l’affitto con riscatto è un vero e proprio contratto di affitto, solo che alla somma del canone dobbiamo aggiungere una maggiorazione che generalmente oscilla tra il 20% e il 30%.  

L’eccedenza viene riconosciuta come anticipo nel caso in cui si decide di acquistare la casa presa in affitto. Nel dettaglio, questa somma versata viene moltiplicata per il numero dei mesi e per il numero di anni. Il totale dovrà essere detratto dal prezzo di vendita dell’immobile.

Quanto può durare un affitto con riscatto? Quanti anni si hanno a disposizione?

Secondo l’articolo 23 comma 3 del D.L. 133 presente in G.U. dal 12 settembre 2014, la durata fissata per un affitto con riscatto è fissata a un massimo di dieci anni.

Visto questo limite imposto per legge ci si può regolare scegliendo una formula d’affitto come il 4+4 oppure il 3+2, oppure personalizzare la durata in base agli accordi convenuti e siglati sotto la supervisione di un notaio, quindi anche stabilendo un contratto di 10 anni, limite oltre il quale il quest’ultimo non può essere prorogato.

La durata del contratto, naturalmente, inciderà sulla somma finale da corrispondere alla parte venditrice, che rimarrà proprietaria dell’immobile fino al rogito, con l’obbligo anche del pagamento delle tasse relative all’immobile e dell’IMU.

All’affittuario toccherà assumersi l’onere delle utenze, come acqua, energia elettrica e TARI.

Come si stipula un contratto con affitto con riscatto? Conviene?

Un contratto d’affitto con riscatto richiede la stipula con un notaio, in maniera tale che tutte le parti coinvolte siano tutelate. 

Sulla questione della convenienza tutto dipende dalla situazione in cui si trovano il venditore e il compratore. Come vantaggio generale c’è la sicura concretizzazione della vendita, e in caso di recesso da parte dell’acquirente, il venditore trattiene l’anticipo versato.

Se il compratore ha difficoltà a raggiungere la somma necessaria per il mutuo, questo sistema può aiutare a finalizzare l’acquisto, scalando parte dell’importo e rendendo più esile la richiesta di finanziamento.

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