
La locazione con patto di futura vendita è un’opzione di scelta per chi vuole acquistare casa.
In molti casi, infatti, si può incorrere nella difficoltà di mancanza di disponibilità economica oppure di difficoltà ad accedere a mutui e prestiti da parte delle banche. E’ in questi casi che bisogna prendere in considerazione delle forme contrattuali alternative a quelle classiche!
Tra queste, riscuote oggi un certo successo la locazione con patto di futura vendita.
Cos’è la locazione con patto di futura vendita?
In pratica, è una sorta di collegamento contrattuale tra una locazione ed un preliminare di vendita: è necessaria la forma scritta e, talvolta, anche la forma dell’atto pubblico e/o della scrittura privata autenticata.
Anche il corrispettivo può essere atteggiato con diverse modalità. Le parti potranno prevedere
- un canone di locazione ordinario, al quale aggiungere una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (versata/o alla sottoscrizione del preliminare o anch’essa ratealmente);
- un canone maggiorato, composto in parte da una somma da imputare in conto canone, e l’altra da imputare in conto prezzo di vendita (a sua volta qualificata, totalmente o parzialmente, come caparra confirmatoria).
Cosa accade al proprietario e all’acquirente?
Il proprietario mantiene la proprietà del bene fino a quando l’acquirente non corrisponderà l’intero prezzo stabilito; mentre l’acquirente potrà già iniziare a beneficiare dei diritti previsti dalle locazione.
Dato che si tratta pur sempre di una locazione, il rimedio principale è sempre lo sfratto per morosità.
E dal punto di vista fiscale?
Per quanto riguarda poi l’aspetto fiscale di questo particolare contratto atipico, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta del 4 marzo 2014, per evitare confusione con lo schema contrattuale del rent to buy ha chiarito che:
- ai fini delle imposte dirette, il prezzo di vendita dell’immobile viene immediatamente imputato tra i Ricavi nel Conto Economico dell’esercizio (e del periodo d’imposta) in cui è concluso il contratto;
- ai fini IVA, il contratto è assimilato ad una cessione di beni immobili e, come tale, l’operazione deve essere fatturata e l’IVA deve essere versata già al momento della conclusione del contratto.
In sostanza, anche se trattasi di contratto “misto” di locazione/vendita, ai fini dell’IVA e delle Imposte sul reddito, il regime fiscale è quello proprio della compravendita sin dal momento della conclusione dell’accordo.
Se desideri prendere in considerazione alternative diverse alla vendita non esitare a contattarci!